夾層基金的運作手法:以小博大,高杠桿
據(jù)悉,中國信達通過“信達系”旗下各種夾層基金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資,而信達地產(chǎn)也借此獲得母公司“輸血”,低成本撬動大項目,完成“輕資產(chǎn)”擴張。網(wǎng)易房產(chǎn)報道稱,夾層基金的作用不僅限于引入“外人”合作方,更是中國信達向信達地產(chǎn)“輸血”、加大房地產(chǎn)投資比重的一個重要渠道。2015年以來,信達地產(chǎn)頻繁地與中國信達及“信達系”公司發(fā)生關(guān)聯(lián)交易,據(jù)統(tǒng)計,通過公告披露參與的“信達系”夾層基金就有7個,其中4個的資金投向信達地產(chǎn)自身開發(fā)的項目。
據(jù)南方周末報道,從2015年開始,針對開發(fā)難度較大的“地王”項目,信達地產(chǎn)開始采用“區(qū)域公司+夾層基金”聯(lián)合體的模式拿地。其運作思路是,借助中國信達及關(guān)聯(lián)方在資金方面的優(yōu)勢,打造金融地產(chǎn)模式。
夾層基金,是由普通合伙人(GP)作為基金的管理者,并依據(jù)一定的規(guī)則為基金的有限合伙人(LP)提供優(yōu)先、中間、劣后等三級回報。一般而言,LP是出資人,優(yōu)先級大多“明股實債”,在有回報時最先分配、有虧損時最后承擔(dān),但是收益較為固定;而劣后級有可能是真實的股權(quán)投資人,必須首先承擔(dān)項目虧損的風(fēng)險,同時也有可能獲得高額回報。
“以小博大,高杠桿?!币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)公司CFO介紹何為夾層基金時說。信達地產(chǎn)奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”,就采用了夾層基金的運作手法。以廣州天河“地王”為例,其由信達地產(chǎn)的全資子公司廣州信達和上海立瓴聯(lián)合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達和夾層基金“寧波匯融沁宜”?!皩幉▍R融沁宜”又來自中國信達子公司和其他資金。
根據(jù)信達地產(chǎn)的公告,直接和間接,信達地產(chǎn)其最終擁有該項目19%的權(quán)益。盡管投資比例很小,但資本回報率卻有可能非常高。
如果一個項目的總投資是10億,總銷售15億,利潤5億,需要的資本金只要5億。假設(shè),信達地產(chǎn)投資了1億,中國信達投資了4億,而中國信達作為LP,回報率是相對固定的,以10%年化收益、基金期限3年計算,中國信達最終獲益1.2億,而剩余3.8億的利潤全部屬于信達地產(chǎn),資本收益率高達380%。
此外,夾層基金的模式,還有利于信達地產(chǎn)未來融資。因為資金以股權(quán)形式進入地產(chǎn)項目,相當(dāng)于做大了項目自有資金的規(guī)模,形式上降低了信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率。報表好看了,貸款就容易了,也就容易再加杠桿了。
中國信達隱居幕后 信達地產(chǎn)激進買地承擔(dān)風(fēng)險
人民網(wǎng)也報道稱,半年以來,信達地產(chǎn)參與設(shè)立過深圳信達城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金,投資標的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這其中不少基金的優(yōu)先級認購人都是中國信達,而且數(shù)額較大。
中國信達隱居幕后,通過基金“輸血”信達高價拿地,而后尋找操盤方,使得信達地產(chǎn)和信達資產(chǎn)同時坐擁收益,這就是信達地產(chǎn)所謂的“金融地產(chǎn)”模式。在此模式下,信達地產(chǎn)不僅扮演一個拿地的開發(fā)商的角色,更為重要的是——成為母公司財務(wù)投資的工具。
中國信達目前擁有證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照,為信達地產(chǎn)的“金融地產(chǎn)”模式“保駕護航”。
克爾瑞分析師房玲和尹鵬指出,在當(dāng)前經(jīng)濟和市場背景下,中國信達最需要的實際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開始,離岸人民幣匯率持續(xù)下跌,加上通貨膨脹的影響,人民幣貶值加速,因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險是需要企業(yè)考慮的。而中國信達作為國內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一,屬于典型的“不差錢”,在資產(chǎn)荒日益嚴重的情況下,優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯的前景,而一線城市核心地塊則最具升值潛力,無法直接進行房地產(chǎn)開發(fā)的險資通過投資地產(chǎn)股“曲線救國”也證明了這一點,中國信達顯然也深諳此道?!?/p>
上海業(yè)內(nèi)人士認為,拿“地王”的風(fēng)險會很大,很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低,后期銷售才是對房企的考驗,而且高地價也會對房企的融資產(chǎn)生影響。但由于未來市場充滿不確定性,一旦市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變,公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn),高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。
事實上,近幾年信達地產(chǎn)的銷售毛利率一路走低,其2014、2015、2016年第一季度的銷售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。不僅如此,在2011年到2014年,信達的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤從4.1億元上漲到5.6億元,四年間只增加了1.5億元,遠低于行業(yè)平均凈利潤增速。雖然有母公司信達資產(chǎn)的支持,但是,信達地產(chǎn)的負債率也已經(jīng)突破國企80%的紅線,其去年年底的資產(chǎn)負債率為 83.24%,一年內(nèi)增長了 5.06 個百分點。公司賬上貨幣資金為59億元,但是,其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債已經(jīng)超過141億元。
由此可見,信達地產(chǎn)正在為其激進買地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。
不過,房玲和尹鵬指出,信達無論最后能否賺到錢,已經(jīng)完成了母公司中國信達的資產(chǎn)配置需要,某種程度上這比單純盈利更為重要。因此,信達地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具,始終還是為金融主業(yè)護航而生的。
(責(zé)任編輯:盧相?。?br />