夾層基金的運作手法：以小博大，高杠桿
據(jù)悉，中國信達通過“信達系”旗下各種夾層基金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資，而信達地產(chǎn)也借此獲得母公司“輸血”，低成本撬動大項目，完成“輕資產(chǎn)”擴張。網(wǎng)易房產(chǎn)報道稱，夾層基金的作用不僅限于引入“外人”合作方，更是中國信達向信達地產(chǎn)“輸血”、加大房地產(chǎn)投資比重的一個重要渠道。2015年以來，信達地產(chǎn)頻繁地與中國信達及“信達系”公司發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，據(jù)統(tǒng)計，通過公告披露參與的“信達系”夾層基金就有7個，其中4個的資金投向信達地產(chǎn)自身開發(fā)的項目。
據(jù)南方周末報道，從2015年開始，針對開發(fā)難度較大的“地王”項目，信達地產(chǎn)開始采用“區(qū)域公司＋夾層基金”聯(lián)合體的模式拿地。其運作思路是，借助中國信達及關(guān)聯(lián)方在資金方面的優(yōu)勢，打造金融地產(chǎn)模式。
夾層基金，是由普通合伙人（GP）作為基金的管理者，并依據(jù)一定的規(guī)則為基金的有限合伙人（LP）提供優(yōu)先、中間、劣后等三級回報。一般而言，LP是出資人，優(yōu)先級大多“明股實債”，在有回報時最先分配、有虧損時最后承擔(dān)，但是收益較為固定；而劣后級有可能是真實的股權(quán)投資人，必須首先承擔(dān)項目虧損的風(fēng)險，同時也有可能獲得高額回報。
“以小博大，高杠桿?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)公司CFO介紹何為夾層基金時說。信達地產(chǎn)奪得的上海新江灣“地王”和廣州天河“地王”，就采用了夾層基金的運作手法。以廣州天河“地王”為例，其由信達地產(chǎn)的全資子公司廣州信達和上海立瓴聯(lián)合拿下。上海立瓴的股東則是廣州信達和夾層基金“寧波匯融沁宜”?！皩幉▍R融沁宜”又來自中國信達子公司和其他資金。
根據(jù)信達地產(chǎn)的公告，直接和間接，信達地產(chǎn)其最終擁有該項目19%的權(quán)益。盡管投資比例很小，但資本回報率卻有可能非常高。
如果一個項目的總投資是10億，總銷售15億，利潤5億，需要的資本金只要5億。假設(shè)，信達地產(chǎn)投資了1億，中國信達投資了4億，而中國信達作為LP，回報率是相對固定的，以10%年化收益、基金期限3年計算，中國信達最終獲益1.2億，而剩余3.8億的利潤全部屬于信達地產(chǎn)，資本收益率高達380%。
此外，夾層基金的模式，還有利于信達地產(chǎn)未來融資。因為資金以股權(quán)形式進入地產(chǎn)項目，相當(dāng)于做大了項目自有資金的規(guī)模，形式上降低了信達地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率。報表好看了，貸款就容易了，也就容易再加杠桿了。
中國信達隱居幕后 信達地產(chǎn)激進買地承擔(dān)風(fēng)險
人民網(wǎng)也報道稱，半年以來，信達地產(chǎn)參與設(shè)立過深圳信達城市發(fā)展基金、寧波匯融沁順股權(quán)基金、蕪湖信達絲綢之路投資基金、寧波匯融沁譽基金、嘉興陸匯股權(quán)基金等多只股權(quán)投資基金，投資標的基本都是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，這其中不少基金的優(yōu)先級認購人都是中國信達，而且數(shù)額較大。
中國信達隱居幕后，通過基金“輸血”信達高價拿地，而后尋找操盤方，使得信達地產(chǎn)和信達資產(chǎn)同時坐擁收益，這就是信達地產(chǎn)所謂的“金融地產(chǎn)”模式。在此模式下，信達地產(chǎn)不僅扮演一個拿地的開發(fā)商的角色，更為重要的是——成為母公司財務(wù)投資的工具。
中國信達目前擁有證券、期貨、保險、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照，為信達地產(chǎn)的“金融地產(chǎn)”模式“保駕護航”。
克爾瑞分析師房玲和尹鵬指出，在當(dāng)前經(jīng)濟和市場背景下，中國信達最需要的實際是資產(chǎn)配置。從2015年7月開始，離岸人民幣匯率持續(xù)下跌，加上通貨膨脹的影響，人民幣貶值加速，因此合理的配置資產(chǎn)規(guī)避匯率風(fēng)險是需要企業(yè)考慮的。而中國信達作為國內(nèi)四大資產(chǎn)管理公司之一，屬于典型的“不差錢”，在資產(chǎn)荒日益嚴重的情況下，優(yōu)質(zhì)土地資源是保值的最佳選擇。房地產(chǎn)行業(yè)依然有不錯的前景，而一線城市核心地塊則最具升值潛力，無法直接進行房地產(chǎn)開發(fā)的險資通過投資地產(chǎn)股“曲線救國”也證明了這一點，中國信達顯然也深諳此道?！?/p>
上海業(yè)內(nèi)人士認為，拿“地王”的風(fēng)險會很大，很多地王項目因為地價高所以利潤率都偏低，后期銷售才是對房企的考驗，而且高地價也會對房企的融資產(chǎn)生影響。但由于未來市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向發(fā)生轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)，高地價將為房企的發(fā)展埋下重大隱患。
事實上，近幾年信達地產(chǎn)的銷售毛利率一路走低，其2014、2015、2016年第一季度的銷售毛利率為35.79%、28.96%、14.40%。不僅如此，在2011年到2014年，信達的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤從4.1億元上漲到5.6億元，四年間只增加了1.5億元，遠低于行業(yè)平均凈利潤增速。雖然有母公司信達資產(chǎn)的支持，但是，信達地產(chǎn)的負債率也已經(jīng)突破國企80%的紅線，其去年年底的資產(chǎn)負債率為 83.24%，一年內(nèi)增長了 5.06 個百分點。公司賬上貨幣資金為59億元，但是，其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動性負債已經(jīng)超過141億元。
由此可見，信達地產(chǎn)正在為其激進買地承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險。
不過，房玲和尹鵬指出，信達無論最后能否賺到錢，已經(jīng)完成了母公司中國信達的資產(chǎn)配置需要，某種程度上這比單純盈利更為重要。因此，信達地產(chǎn)最終只是滿足主業(yè)資產(chǎn)配置需求的工具，始終還是為金融主業(yè)護航而生的。
（責(zé)任編輯：盧相?。?br />
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